📅 本日のお客様：佐藤 美津江さん（57歳・パート勤務）
大田区の2DKに住んで5年目。先週からエアコンが冷たい風を出さなくなり、給湯器も時々お湯が出なくなる。ついでに先日トイレの水が止まらなくなって自費で業者を呼んでしまった。「修理代3万円返してもらえないかしら！」と紫パーマを揺らしながらとんでも不動産に駆け込んできた。
「設備が壊れたら、勝手に業者呼んで直しちゃダメだったの！？」――賃貸でよくあるトラブルの典型例です。エアコン・給湯器・トイレなどの設備故障は、対応を間違えると本来大家負担のはずの修理代が自腹になります。今回はとんでも不動産に駆け込んできたパワフルおばさん佐藤さんと一緒に、設備故障時の正しい対応手順と費用負担のルールを正直に解説します。
賃貸の設備故障、まずどこに連絡すべき？
ちょっと正直くん！うちのエアコン、生ぬるい風しか出ないのよ！この時期に死ねっていうこと！？
佐藤さん落ち着いてください！梅雨入り前なのでまだ生きていけます！それで、業者にはもう連絡しました？
もちろん！マグネット広告の「水道屋さん24時間」みたいなところに電話しようと思ってるのよ！
ストーップ！！それ絶対やっちゃダメなやつです！設備故障の連絡先は①管理会社 → ②大家さんの順番が鉄則ですよ。
賃貸の設備故障で最初に連絡すべきは、契約書に書かれている管理会社です。管理会社がない場合は大家さん。マグネット広告の業者にいきなり頼むと、本来大家負担の修理を自腹で払う羽目になります。
設備故障の連絡フロー（5ステップ）
⚙️ 設備故障 連絡5ステップ
- 故障内容をメモする（症状・発生日時・自分で試したこと）
- 故障箇所の写真を撮る（あとで「言った言わない」防止）
- 管理会社に電話 or メール（営業時間外なら緊急連絡先）
- 業者の手配を待つ（自分で呼ばない）
- 立会いor修理確認（修理後の動作確認まで）
えーっ写真とかメモとか面倒くさい！「直して！」って言えばいいじゃないの！
佐藤さんの「直して！」だけだと、管理会社は「いつから？どこが？どんな風に？」って全部聞き直すんですよ。記録があれば対応も早いし、退去時の証拠にもなるんです。
費用負担のルール｜大家負担と借主負担の境界線
ここが一番大事なポイントです。賃貸の設備故障の費用負担は、「経年劣化・通常使用での故障 → 大家負担」「借主の使い方が原因の故障 → 借主負担」が大原則。民法第606条で大家には修繕義務が定められています。
| 負担区分 | 具体例 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 大家負担 | 経年劣化によるエアコン故障、給湯器の寿命、水道管の老朽化、トイレタンク内部部品の劣化 | 0円（借主は払わない） |
| 借主負担 | トイレに異物を流して詰まらせた、エアコンのリモコン紛失、フィルター掃除を怠ったことによる故障 | 5,000〜30,000円程度 |
| 協議になりやすい | 電球切れ、パッキン交換、網戸の張り替えなど消耗品 | 契約書の「特約」次第 |
うちのエアコン、もう12年使ってるのよ！これって大家さん負担で取り替えてくれるのよね！？
12年使用で経年劣化…これは100%大家負担です！エアコンの寿命は一般的に10〜13年と言われてますからね。ぶっちゃけ、フィルター掃除さえそれなりにしてたら借主の責任は問われませんよ。
あらー！じゃあトイレも！先週水が止まらなくて、自分で業者呼んで3万円払っちゃったのよ！
あー…これは正直、戻ってこない可能性が高いです。勝手に業者を呼ぶと費用が借主負担になるのが賃貸のルール。ただし、緊急性が高くて連絡が取れない状況だったなら交渉の余地はあります。
勝手に業者を呼ぶとなぜダメなのか？
これは賃貸トラブルでよくある「自費修理」の落とし穴。大家さんには「自分の物件を自分の選んだ業者で直す権利（修繕請求権）」があります。借主が勝手に業者を呼んでしまうと、後から請求しても「私の知らない業者じゃ払えない」と拒否される可能性が高いんです。
⚠️ 自費修理が認められる例外条件
① 管理会社・大家への連絡を試みた記録がある（電話履歴・メール）
② 水漏れなど放置すると被害拡大する緊急事態
③ 修理費が常識的な範囲（高額業者NG）
④ 修理後すぐに領収書を提出している
夜中に水が止まらなくて、床がベチョベチョになりそうだったのよ！管理会社の電話、留守電だったし！
その状況なら例外①②③が成立しそうです！留守電に「水漏れ緊急修理する」って残してたなら、もう一度交渉してみる価値ありますよ。領収書・写真・着信履歴を全部揃えて管理会社に再相談してみてください。
緊急時の連絡先がわからない時の対処法
夜間・休日の故障で連絡が取れない場合の対処法をまとめます。「待ってる間に被害が広がる」「眠れない」というケースで使えるテクニックです。
🚨 夜間・休日の緊急対応チェックリスト
- 賃貸借契約書を確認（緊急連絡先が記載されているはず）
- 管理会社の留守電に状況を録音（証拠になる）
- 水道なら大元の止水栓を閉める（玄関横やメーターボックス内）
- ガスなら元栓を閉める+ 換気
- 電気はブレーカーを落とす（焦げ臭い・スパークしている時）
- 翌朝一番で管理会社に連絡し、その間の状況をメールで送信
設備別｜故障時の対応と費用相場早見表
設備の種類によって、故障時の緊急度や費用負担のルールが少しずつ異なります。代表的な5つの設備について、対応の優先順位と修理費用の相場をまとめました。賃貸トラブルの相談で特に多いのがこの5つです。
| 設備 | 緊急度 | 修理相場 | 負担の基本 |
|---|---|---|---|
| エアコン | 中（夏冬は高） | 修理2〜5万円／交換8〜15万円 | 付帯設備は大家負担 |
| 給湯器 | 高 | 修理3〜8万円／交換15〜25万円 | ほぼ100%大家負担 |
| トイレ | 高（水漏れ時） | 部品交換5,000〜2万円／本体15〜25万円 | 部品劣化は大家／詰まりは借主 |
| 水回り（蛇口） | 高（水漏れ時） | パッキン交換3,000〜8,000円 | 経年は大家／パッキンは要協議 |
| インターホン | 低 | 修理1〜3万円／交換3〜8万円 | 経年劣化は大家負担 |
給湯器25万円!?ってことは、大家さんが渋ったら家賃減額交渉できるってこと？
給湯器が壊れてお湯が出ない状態が1週間以上続いたら、その期間分の家賃減額を請求できる可能性があります。民法611条の「使用収益できない部分」の規定ですね。実務上は1日あたり家賃の3〜5%が目安で交渉に入ります。
設備故障でよくあるQ&A
エアコンが壊れてる間、ホテル代って請求できるの？真夏なのよ！？
正直に言うと、原則NGです。修理を待つ「不便」を理由にホテル代は請求できません。ただし、修理が著しく長期化（1ヶ月以上）して居住不能な場合は、家賃減額の交渉ができる可能性があります（民法611条）。
給湯器も時々お湯が出ないのよ！これも大家持ち？
給湯器は寿命10〜15年で、ほぼ100%大家負担です。新品交換で15〜25万円くらいするので、大家さんも嫌がりますけど、入居者を救う義務がありますからね。ぶっちゃけ、給湯器交換は管理会社が一番嫌うイベントです（笑）
うちは契約書に「電球と網戸は借主負担」って書いてあったわよ！これは払うしかないの！？
消耗品の借主負担特約は契約書に書いてあれば有効です。電球・パッキン・網戸・トイレットペーパーホルダーあたりは、契約時に確認しておくと退去時のトラブルが減りますよ。同業者に怒られますけど、契約書の「特約」欄はめちゃくちゃ大事です。
東京ベイハウスの設備故障対応
東京ベイハウスでは品川区・大田区の管理物件について、設備故障の連絡をいただいてから原則24時間以内に一次対応を行っています。営業時間外は緊急連絡先で水漏れ・ガス漏れ・停電などの致命的トラブルに対応。修理費の負担区分も「経年劣化なら基本大家負担」を原則に、入居者の方が損をしないよう交渉を進めます。
もちろん、おとり広告ゼロ宣言の正直不動産。設備故障時の対応に不安がある方、現在の管理会社の対応に疑問を感じている方は、お気軽にご相談ください。賃貸借契約書の特約欄を一緒に読み解くだけでも、無料で承ります。
まとめ：設備故障対応の5原則
📝 正直くんから一言
- 連絡先は必ず管理会社が最優先（マグネット広告NG）
- 経年劣化は大家負担、使い方ミスは借主負担が大原則
- 勝手に業者を呼ぶと自腹確定（緊急時は記録を残す）
- 故障時はメモ＋写真＋連絡履歴の3点セットを残す
- 契約書の「特約」欄は入居時に必ず確認
佐藤さん、トイレ修理代の件はダメ元で管理会社にもう一度交渉してみてくださいね。エアコンと給湯器の故障はすぐ管理会社に連絡を！記録を残せば味方は必ずいますから！
あらー！来てよかったわ！紫パーマかきあげて頑張って交渉してくるわよ！正直くんありがとう！
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