先に結論｜賃貸の原状回復、直す範囲はどこまで？
💡 ここだけは覚えて帰ってください
賃貸の“原状回復”は「借主の故意・過失や通常を超える使い方」で生じた損耗のみ負担。経年劣化や通常損耗は請求されません。
- タバコのヤニ・ペットの傷・家具の跡→“借主負担”になる場合あり
- 日焼け・エアコンの汚れ・家具設置跡→“貸主負担”が原則
- ハウスクリーニングは「特約」明記あれば請求可能（多くが1.5〜4万円台）
- 納得いかない請求はまず“根拠の提示”を求めてOK
主要な退去費用・原状回復の相場【表まとめ】
退去時に多い「原状回復費用」の例と、実際の相場をまとめました。なお、築10年・駅徒歩10分・1DK（25m²前後）の一般的な物件で、清掃特約あり・通常使用を想定しています。
| 項目 | 実際のところ |
|---|---|
| ハウスクリーニング | 1.5万～4万円（1R～2DK、特約記載が主流） |
| 壁クロスの張替 | 1,000～1,800円／㎡（借主負担は“故意・過失・部分負担”のみ） |
| 床（フローリング）補修 | 1.2万～3万円／1カ所（深い傷・大きな凹みのみ） |
| エアコン内部清掃 | 8,000円～1.5万円（油煙やタバコ臭なら借主・通常汚れは貸主） |
| 鍵交換費用 | 1.2万～2.5万円（契約特約、義務化ではない） |
原状回復の基本原則｜どこまで直すのが本当か？
「原状回復」は“入居したときの状態に戻す”という意味ではありません。国土交通省ガイドラインでも「経年劣化・通常損耗は貸主負担」と明記されており、過大な請求には根拠が必要です。たとえば壁紙の日焼けや床の色あせ、家具設置跡は原則として借主負担になりません。借主の故意・過失、または通常使用の範囲を超えた破損・汚損のみが対象です。
30年住んだ部屋のクロスが黄ばんでるんだけど、これは昔からの“味”よね？「経年劣化」ってことで1円も払わなくていいわよね？
それは“経年劣化”ですが、タバコを吸ってた場合は「通常損耗」ではなく“ヤニ汚れの一部負担”になることがあります。
え～っ、じゃあ「ヤニも味わい」ってことで許してもらえない？クロスは30年物のアンティークよ？
それはリフォーム会社の“査定士泣かせ”です。タバコ汚れは借主負担になりやすく、特に全体の張り替えが必要な場合は“減価償却”を考慮した上で一部負担になることが多いです。
じゃあ、テレビの裏に付いた黒いカビと、床の重たいタンス跡は？あれは“歴史”でしょ？
床の凹みや家具跡は基本「通常損耗」ですが、カビは“換気不十分による過失”と見なされればご負担になる可能性があります。
もういいわ！じゃあ水回りのヌメリとピンクカビは？あれも“文化”よ？
水回りのカビ・ヌメリも「通常清掃で落ちる範囲」はハウスクリーニング内、それ以上の著しい汚れや臭いは追加費用になる場合があります。
- 壁紙クロス：ヤニ・ペット臭・落書き→借主負担。日焼け・色あせ・ピン穴→貸主
- 床：大型家具の跡→通常損耗。重い物を落とした凹み→借主
- 水回り：軽いカビ・ヌメリ→基本貸主。ひどい放置・配管詰まり→借主
- エアコン：タバコ臭や油汚れ→借主。通常のホコリ・劣化→貸主
特約と請求の現実｜こんな項目は断れる？
退去費用の多くは「敷金精算」で決まります。ただし契約書に“特約”がある場合、「通常損耗でも請求可」となることも。ただし国交省ガイドラインでは「特約は合理的な内容・明記されていなければ無効」。不当な“丸ごとクロス全張替”や“入居時よりキレイに”は応じる必要ありません。納得できない場合は、写真や見積書、根拠の開示を求めても大丈夫です。
「ハウスクリーニング代4万円！」「エアコン分解洗浄！」って、一気に言われたんだけど。これ、全部断ってもいいの？
契約書に「ハウスクリーニング特約」が明記されていれば支払い義務があります。エアコン分解洗浄も“通常損耗の範囲”であれば、特約がなければ断れる場合も。ただし「タバコ臭」や「著しい汚れ」があれば一部請求が妥当です。
「エアコン新品に全交換」って言われたら、“うるせぇ！”って言っていい？
エアコン本体の故障や劣化は貸主負担です。借主が壊した場合以外、「新品交換費用」を全額請求される事例はまずありません。
「敷金ゼロ物件」って、退去時に逆に高くつくって本当？敷金たっぷり預けておけば何も請求されないのよね？
「敷金ゼロ」は退去時に実費精算が発生しやすいです。逆に敷金が多くても“過剰な請求”がないとは限りません。実際は契約内容・明細をしっかり確認すれば不当請求は防げますよ。
「退去立ち会い」で「ここも、あそこも！」って全部指摘されてパニックになったら、どうしたらいいの？
その場で即決せず、必ず「明細書と根拠資料をください」と伝えてください。国交省ガイドライン、消費者センター、不動産協会への相談も有効です。
ねぇ、もし「エアコンのリモコン紛失」とか「カギを落とした」とか、“しくじり案件”やらかしたら、いくら取られるの？
リモコン紛失はメーカー・型番によりますが3,000円～2万円前後。カギは1.2万～2.5万円（ディンプルキーなら＋α）。“消耗品”扱いで済むことも、念のためご相談ください。
なるほど…じゃあ、退去直前の大掃除ってどこまでやれば「損」しない？ピカピカにしたら返金増える？
入居時の「ハウスクリーニング特約」があれば追加返金は原則ありません。日常清掃（ゴミ・私物・ひどい汚れ）は最低限やれば、過大な追加請求はまず防げます。
じゃあ「洗濯パンの裏」…あれは…見なかったことにしてもいい？
はい、“洗濯パンの裏”は「ブラックボックス」ですが、気づかれない場合も多いです。念のため、見える部分だけでも大丈夫ですよ。
⚠️ よくある失敗
退去時に慌てて署名してしまい、後から「不当な高額請求」に気付くケースが少なくありません。必ず「一度持ち帰る」「見積もりの写真をもらう」を徹底しましょう。
退去トラブルを防ぐ3つの鉄則と「言い方」例
トラブル防止のカギは「記録」「確認」「相談」。これだけは押さえてください：
- 入居・退去時に必ず写真を撮る（傷・汚れ・設備の状態）
- その場でサインせず「明細・写真を後日もらう」
- 納得いかない時は消費者センター・不動産協会に相談
💡 ここだけは覚えて帰ってください
「その場でサインせず、一度見積もりを持ち帰る」だけでも防げるトラブルは多いです。
たとえば「請求根拠を確認したいので、写真・見積書を後日添付してください」と伝えるだけでも、相手の態度が変わることがあります。
まとめ｜原状回復で損しないための必須知識
原状回復は「入居時の状態に戻す」ことではなく、借主の“故意・過失”部分だけ負担が原則です。過大な請求・納得いかない時は、国土交通省ガイドラインを根拠に写真や見積もりを求めましょう。大掃除に力を入れすぎなくても、契約特約と記録・確認が一番の防御策です。
でもやっぱり、退去するなら「さよならパーティー」でカラオケ大会してもいいかしら？
- 原状回復は「故意・過失」のみ借主負担。経年劣化や通常損耗は原則貸主負担
- クロス・床・エアコン清掃など、特約の有無と程度で負担範囲が変わる
- 納得いかない請求は「根拠の提示」を遠慮なく求めてOK
- 明細・写真を必ず確認、その場でサインしないのが基本
- 消費者センターや協会相談も利用可能、泣き寝入り不要
じゃあ最後に、ドアの隠しカラオケマイク、絶対バレない場所に置いていっても怒られない？
それは「遺品」じゃなく「遺留物」です。発見者のびっくり度で請求額が上がるかもです。
本日の成約: 0件(今月通算0件)。今夜も退去立ち会いは「ブラックボックス」…
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