「フリーレント1ヶ月無料！」のチラシ、見ると心がときめきますよね。でも、「タダ」と聞くと逆に不安になる人もいるはずです。今日のお客様も、まさにそのタイプ。「タダより怖いものはない」が口癖の、節約のスペシャリスト・節子おばあちゃんが、フリーレントの真相を確かめにやってきました。
プロフィール
この記事を書いた人
はじめまして！「とんでも不動産」の正直です。
品川区のオフィス街にある「とんでも不動産」で、駆け出し営業マンとして毎日もがいています。入社して間もない僕のもとに、とんでもないご相談を持ち込むお客様が次々とやってきて、四苦八苦しながら業界の裏側を"正直"に学んでいる毎日です。
口癖は「ぶっちゃけますけど…」「同業者に怒られますけど…」。こんなこと教えたら僕の営業成績下がるんですけど、お部屋探しで損しないために必要な現場のリアルを、未熟ながら誠実にお届けします。
いつかは先輩、主任、店長…と昇進していく予定です（たぶん）。一緒に見守ってもらえたら嬉しいです！
本日のお客様：節子おばあちゃん（72歳・主婦）
大田区在住、夫と二人暮らし。30年以上同じ家計簿をつけ続けている節約のプロ。スーパーの特売チラシは欠かさずチェック、「タダより怖いものはない」が信条。今日は息子さんの引越し相談で、初めて不動産屋に足を踏み入れました。
節子おばあちゃん
あんた！ちょっと聞きたいんだけど！息子のためにアパート探してたらね、「フリーレント1ヶ月無料」って書いてあったのよ。これ、何の罠なの！？
正直くん
い、いらっしゃいませ！えっと、いきなり「罠」って決めつけないでくださいよ…！フリーレントはちゃんとした賃貸の制度ですよ。
節子おばあちゃん
でもね、あんた。私の人生72年で、タダで得したことなんて一度もないのよ。「無料サンプル」もらったら、その後ずーっと電話かかってくるしね。
正直くん
それ、フリーレントと全然関係ない話ですよ…！でも、慎重なお気持ちはよくわかります。実はフリーレントには「気をつけるべきポイント」が確かにあるんです。今日は7つのQ&Aで、僕が正直に全部お話しします！
Q1：そもそもフリーレントって何ですか？
節子おばあちゃん
まず根本から教えてちょうだいよ。フリーレントって、要するに何なの？
正直くん
フリーレントは、入居後の一定期間（多くは1〜2ヶ月）家賃が無料になる制度ですよ。たとえば家賃9万円の部屋で1ヶ月フリーレントなら、9万円分の家賃が浮く計算になります。
節子おばあちゃん
9万円浮く！？ほら、出た！絶対裏があるじゃないの！大家さんが慈善事業でやってるわけないでしょう！
正直くん
慈善事業ではないですけど、ちゃんと大家さん側にもメリットがあるんですよ。空室が長引くと、ずっと家賃収入ゼロですよね。1ヶ月家賃を無料にしても、その後の入居者が長く住んでくれるなら、トータルでプラスなんです。
節子おばあちゃん
あら、それは合理的ね…って、感心してる場合じゃないわよ！もっと深掘りさせてもらうわよ！
Q2：フリーレントの期間はどれくらいが普通？
節子おばあちゃん
で、何ヶ月分タダになるの？まさか半年とかある？
正直くん
一般的には1ヶ月が圧倒的に多いですよ。長くて2ヶ月、たまに3ヶ月もありますが、それ以上はかなりレアですね。半年フリーレントは、ほぼ見ないです。
節子おばあちゃん
なんだ、せいぜい1〜2ヶ月か。期待して損したわ。私の年金月額より少ないじゃないの。
正直くん
いやいや、1ヶ月でも家賃9万円なら9万円の節約ですよ！初期費用がぐっと抑えられるので、引越し直後の家計には大きい金額です。年金と比べる話じゃないですって！
ちなみに、フリーレントの月数によって「いつ無料になるか」も物件によって違います。「入居初月（日割り＋翌月）」をフリーレントにするケースもあれば、「初月＋翌月の2ヶ月分」を丸ごとフリーレントにするケースもあります。契約書で必ず確認しましょう。
Q3：フリーレントってどんな物件に付くの？
節子おばあちゃん
じゃあ次。どんな物件にフリーレントが付くのよ？まさかボロボロのお化け屋敷みたいな物件じゃないでしょうね？
正直くん
お化け屋敷は付かないですよ！フリーレントが付きやすいのは、こういう物件です。
- 長期空室の物件：3ヶ月以上空いている物件は、大家さんが焦って条件を緩めることが多いです
- 閑散期に募集する物件：5〜8月や11〜12月は申込みが少ないので、フリーレントが付きやすくなります
- 新築物件の最初の入居者募集：満室にしたい意図でフリーレントが付くケースがあります
- 供給過剰エリアの物件：似た条件の競合物件が多いエリアでは差別化のためにフリーレントが付きます
- 築年数が古めの物件：築20年以上で家賃を下げにくい場合、フリーレントで実質値下げを演出することも
節子おばあちゃん
あら、新築でもフリーレントが付くのね！意外だわ。新築は人気で、何もしなくても埋まると思ってたわ。
正直くん
新築でもエリアや家賃帯によっては苦戦することがあるんですよ。あと、新築は「最初の入居者で全室を埋めたい」という大家さん心理があるので、短期間だけフリーレントを付けるケースもあります。狙い目ですよ！
Q4：フリーレントの一番の落とし穴は何ですか？
節子おばあちゃん
さあ、いよいよ核心よ！落とし穴を全部教えなさい！息子に変な物件を契約させるわけにはいかないのよ！
正直くん
一番の落とし穴は「短期解約違約金」です。フリーレント物件のほとんどに、こんな特約が付いてるんですよ。
⚠️ よくある短期解約特約の例
「契約から1年以内に退去した場合、フリーレント分の家賃と賃料1ヶ月分を違約金として支払う」
節子おばあちゃん
ほら出た！やっぱり罠じゃないの！1年以内に出ていったら、タダになった分も賃料1ヶ月分も全部取られるの！？
正直くん
罠というか、大家さん側にもリスクがあるんです。フリーレントを付けたのに、すぐ退去されたら大家さんは大損ですよね。だから「長く住んでくれる前提」での無料サービスなんですよ。
節子おばあちゃん
じゃあ、転勤族の人は絶対フリーレント物件はやめた方がいいってこと？
正直くん
そうですね、1〜2年で確実に異動がある方は要注意です。違約金が10万円以上になることも普通にあるので、ちゃんと特約を確認してから契約しましょう。「2年以内」や「1年以内」など期間も物件によって違いますから、必ず契約書で確認です！
Q5：賃料が高めに設定されているって本当？
節子おばあちゃん
あ、もう一つ怪しいの聞いていい？「フリーレント1ヶ月無料」って書いてる物件は、その分家賃が高く設定されてるんじゃないの？私、見抜いてるわよ！
正直くん
…おばあちゃん、鋭いですね。正直に言うと、その可能性はゼロではないです。だからこそ、フリーレント物件を見たら必ず近隣の同条件物件と賃料を比較してほしいんです。
たとえば、同じ駅・同じ築年数・同じ間取りの物件が9万円前後で出ているのに、その物件だけ9.5万円でフリーレント1ヶ月、というケースは要注意です。2年住むと考えると、5,000円×24ヶ月＝12万円の差額が出ますから、フリーレント9.5万円分を引いても2.5万円のマイナスです。
節子おばあちゃん
ほらね！やっぱり！私の主婦の勘は当たるのよ！じゃあフリーレント物件は全部ダメじゃない！
正直くん
いや、全部ダメじゃないですよ！全部ダメ説、ちょっと過激ですって！近隣相場と比べて賃料が「同じか少し低い」のにフリーレントが付いている物件は、純粋にお得です。比較さえすれば、見抜けますよ！
Q6：礼金・敷金・保証料はちゃんと払うんでしょ？
節子おばあちゃん
あんた、もう一個聞きたいんだけど。フリーレントって「家賃が無料」なのよね。じゃあ礼金とか敷金もタダになるの？それなら息子に勧めるわ！
正直くん
いえいえ、それは別物ですよ！フリーレントが対象にするのは「家賃」だけです。礼金・敷金・仲介手数料・保証会社費用・火災保険・鍵交換代などの初期費用は、通常通り発生します。
節子おばあちゃん
なんだ、初期費用は普通にかかるのね。でも、家賃1ヶ月分くらいは確実に浮くってことね？
正直くん
そうですね。初期費用の負担感を考えると、家賃1ヶ月分浮くのは大きいですよ。賃料9万円の物件なら初期費用が30〜40万円ほど必要ですが、フリーレント1ヶ月分の9万円が無料になれば、トータルで20〜30万円台に抑えられます。
節子おばあちゃん
あら、それなら助かるわね。30万円って大きいわよ。私の年金じゃ3ヶ月分よ。
Q7：フリーレントと家賃交渉、どっちが得？
節子おばあちゃん
最後にもう一個。私、息子に「家賃を3,000円下げてもらいなさい」って言うつもりだったのよ。フリーレント1ヶ月と家賃3,000円ダウン、どっちがお得なの？
正直くん
いい質問です！これは住む期間で答えが変わるんですよ。具体的に計算してみましょう。
💰 賃料9万円の物件で比較（前提：2年契約）
パターンA：フリーレント1ヶ月
節約額＝9万円
パターンB：家賃3,000円ダウン（8.7万円）
節約額＝3,000円×24ヶ月＝7.2万円
→ 2年住むならフリーレントの方が約1.8万円お得！
節子おばあちゃん
あら、ちょっと待って。じゃあ4年とか5年住むなら逆転するんじゃない？
正直くん
さすが計算が早い！その通りです。家賃3,000円ダウンは4年で14.4万円の節約になるので、長く住むほど家賃ダウンが有利になります。短期住み（2年以内）ならフリーレント、長期住み（3年以上）なら家賃ダウンが有利、と覚えておくといいですよ。
節子おばあちゃん
なるほどねぇ…！息子は転職したばかりだから、まだ何年住むかわからないわ。短期ならフリーレント、長期なら家賃ダウンを狙う、これでいくわ！
正直くん
バッチリです！ちなみに、運がいいと「フリーレント1ヶ月＋家賃3,000円ダウン」のW条件で交渉が通ることもありますよ。閑散期の長期空室物件なら、ダメ元で聞いてみる価値ありです！
正直くんからのまとめ
フリーレントは「タダより怖いもの」ではなく、ちゃんと使えばお得な制度です。ただし、いくつかのポイントを押さえることが大事です。
- 必ず近隣の同条件物件と賃料を比較する（賃料上乗せパターンを見抜く）
- 短期解約違約金の特約を契約書で必ず確認する（1〜2年以内退去のリスク）
- 初期費用は通常通りかかる（礼金・敷金・仲介手数料は別計算）
- 2年以内の短期住み予定ならフリーレント、長期住みなら家賃ダウンが有利
- 閑散期（5〜8月）の長期空室物件は交渉余地が大きい
東京ベイハウスは品川区・大田区で28年、地域密着の正直不動産です。フリーレントの有無や短期解約特約の中身も、契約前に正直にお伝えします。「フリーレント物件で初期費用を抑えたい」「短期解約違約金がない物件を探したい」など、お気軽にご相談ください。
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