「武蔵小山って坂が多いって聞くけど、実際どのくらい？」「家賃相場8.2万円って書いてあったのに、部屋を見たら13万円だった」。この2つ、お客様から本当によく聞かれます。今回は国土交通省・警視庁・SUUMOの公開データを実際に取得して、数字で答えます。
先に結論
💡 ここだけは覚えて帰ってください
武蔵小山はほぼ平坦な街です。ただし駅の北側だけ、400m先で9m下る谷があります。坂を避けたいなら駅の南・西・東を選んでください。家賃は全間取り平均8.2万円ですが、「新築・駅徒歩5分以内」だけに絞ると1Kで13.1万円まで上がります。同じ街でも条件で5万円変わります。
- 坂：北方向のみ高低差9.1m。南・西・東は1〜3mでほぼ平坦
- 家賃：全体平均8.2万円／新築・駅近1Kは13.1万円（SUUMO 2026年7月10日）
- 治安：小山1〜7丁目で年141件。うち凶悪犯は1件、侵入窃盗は3件
- 駅前（小山3丁目）だけ57件と突出。中身は自転車盗16件・万引き12件
- 隣の西小山なら8.0万円、洗足なら7.5万円。1駅ずらすと下がる
「坂が多い」は本当か？標高データで測った
武蔵小山の紹介記事はどれも「坂が多い」と書いていますが、どこがどれだけ坂なのかを示した記事は見当たりません。そこで国土地理院の標高データ（1mメッシュ・航空レーザ測量）を使い、駅から東西南北へ700m、100m刻みで実際の標高を取得しました。
駅の標高は27.8m。北へ300mまではほぼ平らですが、400m地点で18.9mまで一気に9m下ります。そこから先は再び27mへ戻ります。つまり谷を1つまたぐ形です。自転車で帰る方は、この往復が毎日の負担になります。
他の3方向も同じ方法で測りました。
| 方向 | 700m以内の高低差 | 体感 |
|---|---|---|
| 北（小山7丁目側） | 9.1m | 谷を1つまたぐ。自転車はきつい |
| 東（小山台側） | 3.0m | ほぼ平坦。600m先でやや下る |
| 南（荏原側） | 2.3m | 平坦 |
| 西（西小山側） | 1.2m | ほぼ完全に平坦 |
💡 物件を見るときのコツ
武蔵小山で「坂」を気にする必要があるのは北側だけです。西小山方向・荏原方向は平坦なので、坂が苦手な方はそちらで探すと失敗しません。内見のときは「駅からどの方角か」を必ず確認してください。
家賃相場8.2万円のからくり
武蔵小山の家賃相場は、SUUMOの調査（2026年7月10日更新）で全間取り平均8.2万円です。ところが同じSUUMOの間取り別ページを見ると、1Kが13.1万円と書いてあります。5万円近い差です。
これは間違いではなく、条件が違います。間取り別のほうは「新築かつ駅徒歩1〜5分」という、かなり絞った条件での数字です。この前提を書かずに数字だけ引用している記事が多いので、注意してください。
| 条件 | 1Kの目安 | ひとこと |
|---|---|---|
| 全体平均（全間取り・条件なし） | 8.2万円 | いちばんよく見る数字 |
| 新築・駅徒歩1〜5分 | 13.1万円 | SUUMOの間取り別ページの数字 |
| 築20年前後・駅徒歩10分 | 8〜9万円台 | 実際にご案内が多い層 |
| 築40年超・駅徒歩15分以上 | 6万円前後 | 出れば即決レベル |
⚠️ よくある失敗
「相場8.2万円だから、駅近のきれいな部屋も8万円台だろう」と考えて来店される方が多いのですが、駅徒歩5分以内の新築は13万円台が中心です。ご予算8万円台なら、駅徒歩10分以上か築年数で調整することになります。
1駅ずらすといくら下がるか
東急目黒線で、目黒から大岡山までの相場を並べました。武蔵小山は目黒から3駅目です。
武蔵小山8.2万円に対し、隣の西小山は8.0万円、2駅先の洗足は7.5万円。西小山は徒歩でも武蔵小山商店街に来られる距離なので、「パルムは使いたいが家賃は抑えたい」という方には現実的な選択肢です。逆に目黒まで行くと10.2万円で、2万円上がります。
治安：警視庁の令和7年データを町丁別に見た
「治安が良い」と書いてある記事は多いのですが、根拠が示されていないことがほとんどです。警視庁が公開している町丁別の認知件数（令和7年）から、武蔵小山駅周辺の品川区小山1〜7丁目を抜き出しました。
7つの丁目の合計は年141件。うち凶悪犯（強盗など）は1件、空き巣などの侵入窃盗は3件だけです。住まいの安全という観点では、かなり落ち着いた数字です。
ただし駅前の小山3丁目だけが57件と突出しています。中身を見ると自転車盗16件、万引き12件で、商店街と駅前という場所柄によるものです。住宅街である小山1丁目は8件、7丁目は2件でした。
⚠️ 駅前に住むなら自転車の施錠を
小山3丁目の犯罪の3割近くが自転車盗（16件）です。駅前・商店街エリアの物件は便利な反面、駐輪環境をよく確認してください。屋根付き・施錠可の駐輪場があるかどうかで、実際のリスクが変わります。
結局、武蔵小山はどんな人に向くか
- 向いている：買い物を徒歩で完結させたい方／目黒・大手町方面へ通勤する方／夜遅く帰る方（商店街が明るい）
- 条件つき：家賃を抑えたい方 → 駅徒歩10分以上か、西小山・洗足も併せて検討を
- 向かない：静けさ最優先の方（駅前は人通りが多い）／自転車移動が中心で北側希望の方（谷があります）
正直に申し上げると、武蔵小山は「安い街」ではありません。利便性の対価として相場は目黒線の中でも上位です。ただ、坂は北側だけ・治安の数字は落ち着いているという2点は、実際に住むうえで安心材料になります。
この記事のデータについて
- 標高：国土地理院 標高API（1mメッシュ・航空レーザ測量）／2026年7月25日取得
- 家賃相場：SUUMO 家賃相場／2026年7月10日更新
- 犯罪認知件数：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」令和7年
- 表の「築20年前後・駅徒歩10分」「築40年超・駅徒歩15分以上」の2行は、公表データではなく当社が日々ご案内している実感です
数字は取得時点のものです。実際のお部屋探しの際は最新の募集状況をご確認ください。品川区・大田区の賃貸は東京ベイハウスがご相談を承ります。
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