【2026年版】賃貸の更新料Q&A｜2年に1度の1ヶ月分は払うべき？正直解説

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創業1998年・正直不動産／おとり広告ゼロ宣言

2年に1度、ポストに入っている「契約更新のご案内」を見て、思わず固まったことはありませんか？「えっ、家賃1ヶ月分まるごと払うの！？」と。本日のとんでも不動産は、まさにそんなお客様がご来店です。

はじめまして！「とんでも不動産」の正直です。

品川区のオフィス街にある「とんでも不動産」で、駆け出し営業マンとして毎日もがいています。入社して間もない僕のもとに、とんでもないご相談を持ち込むお客様が次々とやってきて、四苦八苦しながら業界の裏側を"正直"に学んでいる毎日です。

口癖は「ぶっちゃけますけど…」「同業者に怒られますけど…」。こんなこと教えたら僕の営業成績下がるんですけど、お部屋探しで損しないために必要な現場のリアルを、未熟ながら誠実にお届けします。

いつかは先輩、主任、店長…と昇進していく予定です（たぶん）。一緒に見守ってもらえたら嬉しいです！

本日のお客様：くたびれた田中さん（47歳・五反田の1K在住）

家賃11万円の1Kに2年間真面目に住んできた会社員。先週ポストに「契約更新のご案内」が投函され、更新料11万円の文字を見てから3日間眠れていない。本日、書類を握りしめて「とんでも不動産」に怒鳴り込みご来店。

11万円!? 2年に1度!? 2年間、真面目に家賃を払い続けてきたご褒美が、まさかの罰金11万円ですか！？

田中さん、まず落ち着いてください。罰金じゃないです。更新料は契約更新の対価で、東京特有の慣習なんですよ。

慣習って何ですか！コンビニで会計後に「今日は気分で500円乗せました」って言われたら、僕、警察呼びますよ。

警察は呼ばないでください！更新料は契約書にちゃんと書いてあるので、最高裁の判例（2011年）でも「有効」と認められてるんです。ぶっちゃけ、東京で借りる以上は避けて通れないやつです。

更新料とは、賃貸借契約を更新する際に、借主が貸主に支払う一時金のこと。「契約を継続させてもらうお礼」のような位置づけで、首都圏（特に東京）と京都・神奈川の一部に古くから残る商慣習です。法律で義務付けられているものではなく、契約書に明記されている場合に支払い義務が発生します。

当社が品川区・大田区で管理・仲介してきた物件の更新料設定を集計すると、ほぼ「家賃1ヶ月分・2年更新」に収れんします。具体的にはこんな感じです。

※当社品川区・大田区管理物件約400件の更新料設定をもとに集計（2026年6月時点）

えっ、月あたりで割ると4,500円…思ったほどヤバくないですね。一気に請求されるから心臓に悪いだけで。

そうなんです、月割で見ると意外と落ち着く。逆に「更新料ゼロ物件」は家賃が月3,000〜5,000円高めに設定されてることが多くて、トータルでは同じくらいになるケースも珍しくないです。

正直くん、率直に聞きます。払わなかったら、追い出されますか？荷物まとめられて道に放り出されますか？

道には放り出されないので安心してください笑ただ、契約書に更新料の定めがあるなら「契約違反」扱いになります。督促状が届いて、保証会社が立替払いして、最悪は明け渡し訴訟までいくケースもゼロではないです。長引かせる前に、まず管理会社に相談するのが正解。

これ、交渉の余地ってないんですか？「半額にしてくれ」って言ったら追い出されますかね？

ぶっちゃけますけど、交渉自体は失礼じゃないです。ただし成功率は低めで、当社の体感だと2割いかないくらい。成功しやすいのは「近隣の同条件物件が値下がりしてる」「設備故障の対応が遅かった」「2年間滞納ゼロで模範的入居者」みたいな材料があるとき。手ぶらで「下げて」だけだと、ほぼ通らないです。

ネットで見たんですよ、「法定更新にすれば更新料払わなくていい」って！書類サインしなければOKって本当ですか！？

田中さん、それ半分本当で、半分ハズレです。契約書に「合意更新も法定更新も更新料を払う」と明記されていれば、法定更新でも支払い義務は残ります。最高裁の2011年判例もそう判断してます。古い契約書だと書かれてない場合があって、その時は争う余地アリ。まずは契約書の更新料条項をじっくり読み直してください。

更新料の請求書を見たら、他にもなんか色々載ってるんですけど…これは何ですか？

正直に言うと、更新時には地味な出費がいくつも積み重なるんです。請求書を出してもらうと、だいたいこんな感じになります。