【2026年版】敷金が返ってこない！退去後の返還トラブル対処法を正直解説

こんにちは。品川区・大田区エリア28年の正直不動産、東京ベイハウスの正直です。今日もまた、とんでも不動産にとんでもないお客様がご来店されました。

📅本日のお客様：安田トリ子さん（56歳・パート勤務）。3年住んだ大田区のマンションを先月退去したところ、預けていた敷金20万円のうち18万円も差し引かれ、たった2万円しか戻ってこなかった！と、ぷりぷり怒りながらご来店。手にはシワだらけの精算書を握りしめています。

プロフィール

この記事を書いた人

正　直（ただし　なお）

はじめまして！「とんでも不動産」の正直です。

品川区のオフィス街にある「とんでも不動産」で、駆け出し営業マンとして毎日もがいています。入社して間もない僕のもとに、とんでもないご相談を持ち込むお客様が次々とやってきて、四苦八苦しながら業界の裏側を"正直"に学んでいる毎日です。

口癖は「ぶっちゃけますけど…」「同業者に怒られますけど…」。こんなこと教えたら僕の営業成績下がるんですけど、お部屋探しで損しないために必要な現場のリアルを、未熟ながら誠実にお届けします。

いつかは先輩、主任、店長…と昇進していく予定です（たぶん）。一緒に見守ってもらえたら嬉しいです！

正　直（ただし　なお）をフォローする

敷金返還トラブルって、なんでそんなに揉めるの？

退去して数週間後に届く「敷金精算書」。ここに「クロス張替えで○万円、ハウスクリーニングで○万円…合計18万円差し引きました」と書かれていて、戻ってきたのは雀の涙、というのが典型的なパターンです。

ちょっと正直さん、聞いてよ！20万も預けたのに、戻ってきたの2万よ2万！しかも明細見たら「クロス張替え8万、床張替え5万、ハウスクリーニング5万」って！私そんなに汚してないわよ！普通に生活してただけよ！

落ち着いてくださいトリ子さん。これ、実はめちゃくちゃ多いトラブルなんですよ。国民生活センターの相談件数でも、賃貸関連のトップが「敷金返還」なんです。でも泣き寝入りする必要はないですよ。ちゃんとルールがあるので。

ルール！？ そんなのあるの！？ 私てっきり、大家さんの言い値だと思ってたわよ！じゃあなんで18万も取られたのよ！

大家さんの言い値だと思って請求しちゃう管理会社もあるんですよ…(小声)。だからこそ、借りる側がルールを知っておくのが大事なんです。

国交省ガイドラインが決める「貸主負担」と「借主負担」の境界

敷金返還の判断基準になるのが、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。これによると、原状回復は「借りる前の状態に戻す」ではなく、「借主の故意・過失による損耗だけを借主が負担する」というルール。

つまり、普通に生活していて自然にできた汚れや傷（=通常損耗）の修繕費は、大家さん（貸主）が家賃で回収するべきもの、という考え方です。

※出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」より要約。実際の判断は契約書の特約と物件状況で変動。

えーっ！じゃあ私のクロスの黄ばみは経年劣化じゃないの！？ 3年も住めば黄ばむわよ普通！

そのとおりです！通常使用の範囲なら貸主負担です。ちなみにトリ子さん、お部屋でタバコ吸ってましたか？

吸わないわよ！私はタバコ大嫌い！息子が遊びに来るたびに「ベランダ！ベランダ！」って叩き出してたんだから！

息子さん哀れ(笑)。じゃあヤニ汚れもないですね。となるとクロス全面張替え8万円はちょっと高すぎる可能性が高いです。次のステップに進みましょう。

敷金が納得いかない時にやるべき4ステップ

「これ高すぎない？」と感じたら、感情で電話する前にこの順番で動くのが正攻法です。

1. 精算書の明細を確認する：項目・単価・数量・施工範囲が書かれているか。「一式」表記しかない場合は内訳開示を求める権利があります。
2. 原状回復ガイドラインと照合する：自分の汚れが通常損耗か故意過失か、上の表で当てはめます。
3. 管理会社に書面で異議申立てする：電話ではなくメール or 内容証明郵便で。「ガイドラインの○項に基づき再計算を求める」と具体的に。
4. 消費生活センター（188）に相談する：無料で間に入ってくれます。事業者側もここから連絡が来ると態度が変わります。

え、最初から訴えてやろうって思ってたんだけど！

気持ちは分かりますが(笑)、いきなり裁判はコストもかかるので、まずは書面のやりとりから始めましょう。実はステップ3の「書面異議」で再計算してもらえるケース、半分以上あるんですよ。

そんなに簡単に返してくれるもんなの！？ じゃあ最初から正しく計算してよ！って話じゃない！

本当にそのとおりですね…(目を伏せる)。残念ながら、最初から借主に厳しい請求をして、文句が来なければそのまま、というスタンスの管理会社が存在するのは事実です。だからこそ知識武装が大事。

最終手段は少額訴訟｜60万円以下なら1日で結審

書面で揉めても解決しない場合、最後の切り札が少額訴訟です。60万円以下の金銭請求に限り、簡易裁判所で原則1回の期日で判決が出る手続きです。

裁判って、弁護士さん雇ったりして何十万も飛んでいくものだと思ってたわ…！1万円もあれば訴えられるの！？

そうなんです。少額訴訟は本人訴訟が前提で、書類も簡易裁判所の窓口でテンプレを貰えます。実際、訴状を送った段階で相手方が和解を申し入れてくるケースも多いですよ。

「訴状」って言葉だけでビビるもんね、相手も(笑)。よし、私やる気出てきたわ！返してもらうわよ16万！

そもそもトラブルにならないための予防策

裁判は最終手段。本当に大事なのは、入居時と退去時の「証拠を残す」ことです。

• 入居時：引越し荷物を入れる前に、部屋の隅から隅まで写真・動画を撮影（日付入りで）。傷や汚れは見つけ次第「現況確認書」で管理会社に申告
• 居住中：水漏れ・カビ発見時はすぐ管理会社に連絡（放置は善管注意義務違反になる）
• 退去前：掃除を済ませて、再度写真・動画を撮影
• 退去立会い時：立会い書類に署名する前に内容を熟読。納得いかない項目は「保留」と書き添える
• 精算書受領後：2週間以内に内容確認。異議は早めに

あ〜、入居時の写真、撮ってないわ…！「キレイなお部屋〜♪」って喜んでただけだったわ…！

大丈夫です。次の引越し先では撮りましょう！スマホで5分です。それと、契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」みたいな特約があれば、それは有効になりやすい(判例あり)ので、契約時に必ず確認してくださいね。

了解！じゃあ次はベイハウスさんで部屋探そうかしら。正直に教えてくれるんでしょ？

もちろんです！特約まで含めて全部正直にご説明しますよ。退去時に揉めないのは、入居時にどれだけ確認できたかで決まりますから。

まとめ｜知識を持って、堂々と返してもらおう

敷金は「借主が大家さんに預けているお金」であって、最初から取られるものではありません。原状回復ガイドラインを知っていれば、不当な請求には堂々と「待った」をかけられます。

• 通常損耗・経年劣化は貸主負担（家賃で回収するもの）
• 故意・過失・善管注意義務違反は借主負担
• 納得いかない請求は、まず書面で異議申立て→消費生活センター(188)
• 最終手段は少額訴訟（60万円以下・約1万円から可能）
• 予防は入居時の写真・動画と契約書特約の確認

東京ベイハウスでは、退去時のトラブルが起きない物件選びから、契約特約のチェック、退去時のアドバイスまで、正直にお手伝いします。品川区・大田区で次のお部屋をお探しなら、ぜひお気軽にご相談ください。