「新しい部屋に入居したけれど、退去時に高額な原状回復費を請求されるのが心配…」
そんな不安を抱える方は少なくありません。実は退去時のトラブルの多くは「入居時のチェック」で防げることをご存知でしょうか。2026年の国土交通省ガイドライン運用では、借主負担と貸主負担の境界がより明確になり、入居時に記録を残しておくことの重要性が増しています。
本記事では、品川区・大田区で1,500件以上の賃貸仲介を手がけてきた正直不動産が、退去トラブルを未然に防ぐ入居時チェックリストと写真・記録のコツを正直に解説します。
先日引っ越したばかりなんですが、退去の時にぼったくられないか今から不安で…。何か今のうちにやっておけることはありますか？
素晴らしい問題意識ですね！実は入居した日から1週間以内にやるべき「記録」がすごく大事なんです。この記事でしっかり解説していきますね。
なぜ入居時のチェックが退去時のトラブル防止になるのか
退去時に「この傷は入居前からあった」「この汚れは自分が付けたものじゃない」と主張しても、証拠がなければ貸主側の主張が通ってしまうのが現実です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、経年劣化と通常損耗は貸主負担と明記されていますが、個別の傷・汚れについては証拠の有無が勝負を分けます。
逆に、入居時の状態を写真と書面で記録しておけば、退去時に不当な請求をされても「入居時からこの状態でした」と明確に反論できます。これだけで数万円〜数十万円の敷金返還差額が出るケースは珍しくありません。
なるほど、証拠が命なんですね。具体的にはどこを撮ればいいんでしょう？
入居時に必ず撮影すべき10のチェックポイント
以下の10か所は、退去時のトラブルが起きやすい「要注意ゾーン」です。入居後1週間以内、できれば荷物を入れる前のタイミングで全て撮影しましょう。
| No. | 撮影箇所 | チェックするポイント |
|---|---|---|
| 1 | 壁紙（クロス）全面 | 汚れ・剥がれ・画鋲穴・日焼け跡 |
| 2 | フローリング・畳 | 傷・凹み・色褪せ・シミ |
| 3 | 建具（ドア・襖） | 穴・傷・開閉不良 |
| 4 | 水回り（キッチン・浴室） | 水垢・カビ・コーキングのひび |
| 5 | トイレ | 便器の傷・便座のひび・温水洗浄機能 |
| 6 | 換気扇・エアコン | 汚れ・動作確認・異音 |
| 7 | 網戸・窓ガラス | 破れ・ヒビ・施錠不良 |
| 8 | ベランダ・バルコニー | 床の汚れ・排水溝の詰まり |
| 9 | ブレーカー・コンセント | 焦げ跡・ぐらつき・個数 |
| 10 | 収納内部 | カビ・湿気・棚板の傷 |
撮影時のコツは、日付入りで広角と接写の2枚ずつ撮ることです。スマホの日付入り撮影アプリ（「タイムスタンプカメラ」等）を使うと、後から撮影日を偽装していないことの証明になります。
写真と一緒に残すべき「入居時チェック表」の書き方
多くの管理会社は入居時に「入居時確認書」や「現況確認書」という書面を渡します。これを真剣に書くことが最大の防御策です。以下のポイントを守りましょう。
- 些細な傷・汚れも必ず全て書く（書き忘れ＝なかったこととみなされる）
- 「気にならないから」と省略しない（退去時に争点になる）
- 写真の枚数と対応箇所を記入欄に明記（別添資料と紐付け）
- 原本を貸主に提出する前にコピーまたはスキャンを取る
- 提出期限を守る（通常1〜2週間以内）
チェック表は「細かすぎるくらいがちょうどいい」です。小さなクロスのめくれ1つでも書いておけば、退去時に「これは入居前からあった」と主張できる武器になります。
2026年の原状回復ルールで変わった「借主負担の範囲」
2025年以降、国土交通省ガイドラインの運用が実務的に浸透し、以下のような「経年劣化・通常損耗は貸主負担」という考え方が定着しつつあります。
| 損耗の種類 | 負担区分 | 具体例 |
|---|---|---|
| 経年劣化 | 貸主負担 | 壁紙の日焼け、フローリングの色あせ、畳の日焼け |
| 通常損耗 | 貸主負担 | 家具の設置跡、画鋲の小さな穴、冷蔵庫裏の電気ヤケ |
| 故意・過失 | 借主負担 | タバコのヤニ汚れ、ペットの傷、結露放置によるカビ |
| 善管注意義務違反 | 借主負担 | 清掃を怠った水垢、換気不足による浴室カビ |
ポイントは、「普通に生活していてできる傷・汚れは原則として貸主負担」ということです。にもかかわらず、入居時の記録がないと「故意・過失」と判断されがちになります。だからこそ、入居時のチェックが重要なのです。
退去時に証拠を活用する具体的な伝え方
いざ退去時に高額請求が来た場合、以下の流れで対応します。
- 請求内訳書を必ず書面で受け取る（口頭での交渉はしない）
- 入居時の写真・チェック表と照合し、争点を整理
- 「国土交通省ガイドライン〇〇ページに基づき、この損耗は経年劣化と考えます」と具体的に反論
- 折り合わない場合は消費生活センター（電話番号188）に相談
- 少額訴訟（60万円以下）や民事調停も選択肢
もし揉めても、ちゃんと証拠があれば戦えるんですね。勇気が出ました！
その通りです。そして正直不動産で物件を借りていただいた方には、入居時チェックのサポートも無料で承っています。入居日のご相談はお気軽にどうぞ。
品川区・大田区で退去トラブルに強い不動産会社の選び方
入居時のサポート体制は、仲介会社によって大きく異なります。以下のチェックポイントで判断しましょう。
- 入居時チェック表の受け渡しサポートがあるか
- 入居後1週間以内のアフターフォローがあるか
- 退去時のトラブル相談に応じてくれるか
- 国土交通省ガイドラインをきちんと把握しているか
- 正直に「それは払わなくていい」と言ってくれるか
正直不動産では、五反田・大崎・品川・蒲田・大森エリアを中心に、入居から退去まで一貫してお客様の味方になる姿勢でサポートしております。初期費用だけでなく、入居後・退去時まで含めた「総コスト」で納得できるお部屋探しを一緒に考えます。
まとめ｜入居時の10分が退去時の数万円を守る
退去時のぼったくりを防ぐ最大のポイントは、入居時にどれだけ細かく記録を残せるかにかかっています。
- 入居後1週間以内に10か所を日付入りで撮影
- 入居時確認書は細かすぎるくらい細かく記入
- 提出前に必ずコピー・スキャンを保管
- 退去時は国土交通省ガイドラインに基づいて反論
- 困ったら消費生活センター（188）に相談
この入居時の10分の手間が、退去時に数万円〜数十万円の敷金を守ってくれます。品川区・大田区でのお部屋探し・入居時サポートは、ぜひ正直不動産にご相談ください。
コメント