「エアコンが壊れた！」「給湯器からお湯が出ない！」——賃貸暮らしで一番焦るのが、備え付け設備の故障ですよね。修理費は大家さんが払うの？自分で負担するの？呼ぶのは管理会社？業者？正直、いざその瞬間が来ると頭が真っ白になります。
こんにちは、東京ベイハウスの正直くんです。今日は本日のお客様、パワフルすぎる紫パーマのおばさんが、店の自動ドアを蹴破る勢いで来店しました。エアコンが壊れた怒りの矛先がなぜか僕に向かっているという、いつもの理不尽な日です。
本日のお客様：パワフル紫パーマのおばさん登場
赤メガネに花柄ブラウス、アクセサリーをじゃらじゃらさせた、品川区在住の田中さん（仮名・58歳）。賃貸暮らし15年のベテラン入居者。エアコンが昨晩から動かなくなり、朝イチで「とんでも不動産」に怒鳴り込んできました。なぜか僕の店に。物件の管理会社ですらないのに。
ちょっと正直くん！うちのエアコンが昨晩から動かないのよ！この時期に寒くて死ぬわ！すぐ来て直しなさい！
田中さん、おはようございます…！えーと、まず落ち着いてください。あと、5月の品川で寒くて死ぬはちょっと盛りすぎですよ。
盛ってないわよ！それより、エアコンの修理費誰が払うの！？私？大家さん？まさか私じゃないでしょうね！？
はい、結論からお伝えしますね。エアコンや給湯器が「備え付け設備」として最初から付いていた物の自然故障なら、修理費は大家さん負担が原則です。民法606条で決まってますよ。
大家さん負担？入居者負担？基本ルールをおさらい
賃貸物件の設備が壊れたとき、修理費を誰が負担するかは、民法606条と賃貸借契約書で決まります。基本ルールはこうです。
📖 民法606条（賃貸人の修繕義務）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
| 状況 | 負担者 |
|---|---|
| 備え付けエアコンの経年劣化による故障 | 大家さん |
| 給湯器の自然故障 | 大家さん |
| 水栓パッキンの劣化による水漏れ | 大家さん |
| 入居者が前の住人から譲り受けたエアコン | 入居者 |
| 入居者が設置したウォシュレットの故障 | 入居者 |
| 電球・パッキンなどの消耗品交換 | 入居者 |
| 入居者の過失（落としたetc）による故障 | 入居者 |
へぇ〜、民法で決まってるのね。じゃあ私のは大家さん払いね！しめしめ！
待ってください田中さん、その「しめしめ」がフラグです。一個確認させてください。そのエアコン、最初から付いてたやつですか？
うーん…そういえば前の住人が置いてったのを「使っていいですよ」って言われた気が…。15年前のことよ、覚えてるわけないでしょ！
出ました…これ「残置物（ざんちぶつ）」って言うんです。契約書に「残置物」と書かれていたら、大家さんに修繕義務はありません。田中さん自身で直すか、撤去するかの選択になります。
要注意！「残置物」というグレーゾーン
賃貸の設備トラブルで一番もめるのが、この「残置物」の扱いです。前の入居者が置いていったエアコンや家具を、大家さんが撤去せず「ご自由にお使いください」として渡しているケースですね。
残置物は契約書上「貸主の設備ではない」扱いになるため、壊れても大家さんに修理義務はありません。タダで使える代わりに、壊れたら自己責任というルールです。
えー！じゃあ私が15年もタダで使ってきたエアコンが壊れたら、自費で買い替え！？10万円コースじゃない！
原則ルールだとそうなります。ただし、まだ諦めるのは早いです。残置物でも交渉次第で大家さんが直してくれるケースは結構ありますよ。同業者に怒られますけど、正直ぶっちゃけます。
ぶっちゃけて！ぶっちゃけなさい！
大家さんも「残置物の故障です」って突き放すと入居者が出ていくリスクを警戒します。「次の入居者のためにも設備として新調しませんか？」と提案すると、新品エアコンに替えてくれる確率はそれなりに高いです。
修理費の相場と連絡フロー
仮に自費で直す場合の相場感を整理しておきます。あくまで2026年5月時点の品川区・大田区エリアでの目安です。実際は機種や故障内容で大きく変わります。
| 設備 | 修理相場 | 交換相場 |
|---|---|---|
| エアコン（6畳用） | 15,000〜40,000円 | 80,000〜130,000円 |
| 給湯器（20号） | 20,000〜50,000円 | 150,000〜250,000円 |
| トイレ（タンク交換） | 5,000〜20,000円 | 80,000〜200,000円 |
| 水栓パッキン交換 | 3,000〜10,000円 | — |
| インターホン | 10,000〜25,000円 | 30,000〜60,000円 |
給湯器25万円！？私の年金何ヶ月分よ！もう冷水シャワーで生きていくしかないわね！
5月の品川で冷水シャワー生活は無理ですよ。給湯器は備え付けがほとんどなので大家さん負担になる確率が高いです。まず管理会社に連絡しましょう。
連絡って…管理会社って誰よ？大家さんに直接電話すればいいんでしょ？
あー、それ大事な話です。設備故障の連絡先は基本「管理会社」です。大家さんに直接電話するのは原則NGなんですよ。
連絡フロー：管理会社→大家さん→業者の順番を守る
設備が壊れたら、入居者が自分で業者を呼んで直してはいけません。先に管理会社に連絡を入れ、業者の手配は管理会社か大家さんに任せるのが鉄則です。理由はシンプルで、自分で勝手に業者を呼ぶと修理費が大家さん負担にならない可能性があるからです。
⚠️ 自己手配の落とし穴
入居者が独断で業者を呼んで支払った修理費は、後から大家さんに請求しても通らないことがあります。管理会社経由で手配すれば、大家さん指定業者で適正価格、領収書も正しく処理されます。緊急で連絡が取れない夜間は、まず管理会社の「緊急連絡先」を確認しましょう。
でも昨日深夜0時に壊れたのよ！管理会社の営業時間外！私はどうすればいいの！？
賃貸契約書に「24時間サポート」が付いてませんか？最近の物件は月数百円で付帯してることが多いです。あと、管理会社の留守電に必ず「緊急連絡先」のアナウンスがあるはずです。
あ…そういえばマグネットが冷蔵庫に貼ってあったわ…「24時間駆けつけサポート」って…全然見てなかった！
冷蔵庫マグネット、強い味方ですよ…！夜間の水漏れ・鍵紛失・給湯器故障あたりはこのサポート1本で解決します。月額300〜500円くらいの値段に対してリターンが大きい仕組みです。
修理依頼で伝えるべき5つの情報
管理会社に連絡するとき、最初の電話で「何を伝えるか」で対応スピードが大きく変わります。パワフルな田中さんが、いつも「壊れた！来て！」だけで電話を切ってしまうので、まとめておきますね。
- 物件名と部屋番号：建物名・号室を最初に。住所より物件名のほうが管理会社は探しやすい
- 故障した設備の型番：エアコンや給湯器の本体に貼られているシールの型番
- 症状の具体例：「電源が入らない」「異音がする」「水漏れする」など
- いつから不調か：「昨晩から」「3日前から徐々に」など時系列
- 日中の連絡先と在宅可能時間帯：業者訪問の調整のため
型番ぁ？そんなの裏に貼ってあるシールでしょ？ホコリで読めないわよ！
そのホコリ、修理担当が来た時に「経年劣化の証拠」になるので逆にラッキーかもしれません。スマホで写真撮って送るのも有効です。文字より画像のほうが早い。
こんなケースは要注意！
大家さん負担の原則があっても、入居者の使い方次第で自己負担になるケースがあります。後から「えっこれ自費！？」と慌てないよう、注意点を知っておきましょう。
- エアコンのフィルター掃除をしていなかった：通常使用の範囲を超えた不衛生使用は入居者責任
- 給湯器の凍結破裂：冬場に水抜きを怠った場合は入居者責任が認められた判例あり
- 水栓の長期放置による腐食：水漏れに気付いていたのに放置して被害拡大した場合
- 入居者が後付けした設備：自分で買った食洗機・ウォシュレットなどはすべて自己負担
- 退去時に「設備として残します」と言ったもの：退去時に残置にした設備は、新入居者にとっては「自分の設備ではない」扱いに
うちのエアコン、15年フィルター掃除したことないんだけど…これ大丈夫よね？
15年!?それはもう「故障」というより「天寿」ですね…。さすがにそれは経年劣化扱いです。でも今日帰ったらフィルター見てください、たぶん別の生き物が住んでます。
よくある質問
Q1. エアコンが古いから「買い替えてほしい」と要求できる？
故障していなければ難しいですが、製造から10年以上経過していて頻繁に不調が出ているケースは交渉余地ありです。家電メーカーの部品保有期間（一般的に製造終了から9年）を超えている場合は、修理不可で大家さん負担の交換になることが多いです。
Q2. 修理を依頼してから来てもらえるまで何日かかる？
夏場のエアコン・冬場の給湯器など繁忙期は1〜2週間待たされることもあります。平常時は2〜3日が目安。緊急性が高い場合は管理会社にその旨を強く伝えましょう。給湯器が真冬に止まった場合は、銭湯チケットを大家さんに請求できたケースもあります。
Q3. 修理中ホテルに泊まったら宿泊代は払ってもらえる？
原則は自費ですが、設備故障で居住が現実的に不可能（給湯器・トイレが完全に使えないなど）かつ管理会社が了承した場合に限り、宿泊費が認められることがあります。事前に必ず承諾を取ること。事後請求はトラブルの元です。
Q4. 設備故障の修理中、家賃は減額される？
2020年の民法改正で、設備の一部が使えなくなった場合は使えない期間に応じて家賃減額を請求できるルールが明文化されました。減額目安は国土交通省や日本賃貸住宅管理協会のガイドラインを参照（例：給湯器が3日以上停止で家賃の10%相当を減額など）。請求は管理会社経由で行いましょう。
Q5. 設備故障で退去したい。違約金は？
大家さんが修繕義務を果たさず、長期にわたって生活に支障が出ている場合は、契約解除＋違約金免除が認められる可能性があります。ただし「ちょっと不便」レベルでは認められないので、まずは管理会社と丁寧に交渉。最終手段として消費者センターや弁護士相談の選択肢もあります。
まとめ：設備故障の正直な5原則
- 原則は大家さん負担：自然故障なら民法606条で大家さんに修繕義務あり
- 残置物はグレーゾーン：前の住人の置き土産は自己責任。契約書を確認
- 連絡先は管理会社：自分で業者を呼ばない、大家さんに直電しない
- 24時間サポートを使い倒す：冷蔵庫マグネットを今すぐ確認
- 修理中の家賃減額も交渉可能：民法改正で根拠が明文化されている
田中さん、まずは管理会社に電話してください。残置物じゃなくて備え付け扱いになる可能性もありますし、僕がここで叫ばれてても直りません。応援してます！
そうね…来てよかったわ。あんた、若いのに賢いじゃない！今度ピーマンの肉詰め持ってきてあげるわよ！
ピーマンの肉詰めは嬉しいです！ただ、僕、田中さんの物件の管理会社じゃないので、本当に管理会社に電話してくださいね…！
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