不動産を売ったり貸したりしたいけど、媒介契約はどれがおすすめ？
専任媒介契約って私たちにメリットがあるの？
今回は、こんなお悩みを解決できる記事となっています！
今回は、専任媒介契約がオーナーさんにとって本当に必要かどうか正直に解説します！！
不動産における媒介とは
不動産における媒介とは、不動産を売りたい・貸したいオーナーさんと、不動産を買いたい・借りたい人の間に入って、売買や賃貸借契約を成立させることです。
そして媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借の仲介を不動産会社に正式に依頼する契約です。
媒介契約を結ぶことで、オーナーさんに代わって不動産会社が不動産の売買や賃貸借契約をさせるために活動しますよ
不動産の取引では様々な専門知識や交渉力が求められるため、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。
実際、価格交渉や契約書の作成、物件調査など、専門的な業務を個人で行うのは難しいケースが少なくありません。
宅地建物取引業法では、不動産会社が上記のような仲介業務を行う際に媒介契約を締結することが義務付けられています。
媒介契約では、不動産会社が提供するサービスの内容や手数料などが明確に定められているため、トラブルを防ぐ効果がありますよ
媒介契約の種類は３種類
媒介契約の種類は、以下の３種類があります。
オーナーさんは契約の種類を自由に選択できますので、各契約のメリット・デメリットをしっかり理解してから決めることが大切です。
ご自身の状況や希望に合わせて最適な契約をできるように、ここでは、それぞれの特徴を詳しく紹介していきますね！
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、これから紹介する3つの契約形態の中で最も厳格な条件を持つ契約です。
専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内で、売買の仲介は1社の不動産会社に限定されます。
また、自分で買主を見つけた場合でも必ず不動産会社を通す必要があります。
専属専任媒介契約では不動産会社に課せられる義務が2つあります。
- 契約締結日の翌日から5日以内に物件をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録する
- 1週間に1回以上の販売状況を報告する
専属専任媒介契約では、不動産会社に上記のような厳しい義務が課されているので、オーナーさんは物件の営業状況を詳細に把握できるのが特徴です。
なお、専属専任媒介契約では、以下の2つの点に注意してください。
- 3ヶ月の契約期間中は他社への依頼ができない
- オーナーさんが自分で売主を見つけても不動産会社を通す必要がある
専属専任媒介契約は不動産の取引を完全に任せたい方におすすめです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、売買の仲介を1社の不動産会社に任せる契約形態です。
契約期間は、専属専任媒介契約と同じく3か月以内です。
複数の不動産会社への依頼はできませんが、自分で買主を見つけることは可能なので、バランスの取れた契約と言えます
専任媒介契約では不動産会社に課せられる義務が2つあります。
- 契約締結日の翌日から7日以内に物件をレインズに登録する
- 2週間に1回以上の販売状況を報告する
これらの義務があるため、オーナーさんは物件の営業状況を把握しやすいでしょう。
専任媒介契約は、信頼できる不動産会社が見つかっているケースや、自分で買主を見つけられるかもしれない方におすすめです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、オーナーさんの自由度が最も高い契約形態です。
契約期間に決まりはありませんが、一般的には3か月以内です。
複数の不動産会社への依頼が可能で、自分で買主を見つけることもできるのが大きな特徴です。
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」という2種類があります。
不動産会社と媒介契約を結ぶときに、他の不動産会社との媒介契約があることを知らせるのが「明示型」、知らせないのが「非明示型」です
ただし、一般媒介契約にもいくつかの注意点があります。
- レインズへの登録が任意
- 不動産会社からの進捗報告義務がないので、実際の営業状況が把握しづらい
- 複数の不動産会社へ依頼した場合、進捗などの管理をする必要がある
一般媒介契約は、売買をお任せしたい不動産会社が見つかっていない場合や、自分で売却活動をコントロールしたい方におすすめです。
専任媒介契約への切り替えも可能なので、状況に応じて柔軟に対応できますよ
専任媒介契約のメリットとデメリット
ここからは、専任媒介契約のメリットとデメリットを解説します！
専任媒介契約にするかどうかは、メリットとデメリットを十分に理解した上で選択する必要があります。
具体的にどんな場合に専任媒介契約を選ぶべきなのか、詳しく見ていきましょう。
専任媒介のメリット
専任媒介契約のメリットは、主に2つあります。
- 不動産会社の積極的な営業活動が期待できる
- 窓口が一本化される
専任媒介契約の最大のメリットは、不動産会社の積極的な売却活動が期待できることです。
一般媒介契約の場合、不動産会社側からすると、依頼された物件の売却のためにどれだけ営業活動をがんばっても、他社で売買契約が成立したときは売り上げがゼロになるというリスクがあります。
一方で専任媒介契約の場合は、売買の仲介をしているのは1社に限定されているので、契約期間中は他の会社に売買契約を取られてしまうリスクがなくなります。
このため、専任媒介契約のほうが広告費用や営業活動に多くの投資が可能になり、より熱心な対応が見込める、というわけです。
プロカメラマンによる撮影やホームステージングなど、付加価値の高いサービスを無料で提供する会社も多いです
また、窓口が一本化されることで、オーナーさんの手間が大幅に削減されます。
内覧の日程調整や価格交渉など、すべての連絡を一人の担当者で完結できるため、効率的に売却を進められますよ。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットは、主に3つあります。
- 契約期間中は不動産会社を変更不可
- 不動産会社の力量によって売却の成否が決まる
- 「囲い込み」のリスクがある
専任媒介契約では、積極的な営業活動をしてくれない不動産会社だったとしても、契約期間中は変更できません。
このため、不動産会社（担当者）の力量次第で、売却の成否が大きく左右されてしまいます。
また、「囲い込み」という問題も存在します。
「囲い込み」とは、不動産会社が買主の候補を自社の顧客のみに限定する行為です
例えば、レインズなどを見た他社から買主の候補者の連絡があっても、それを断ることがあります。
このようにすることで、専任媒介契約を結んでいる不動産会社は売主・買主双方からの手数料を獲得することができるのです。
「囲い込み」をされると、より良い条件の買主を逃す可能性があり、オーナーさんにとって不利益となります。
専任媒介契約では、不動産会社選びが非常に重要になります
オーナーさんにとって専任媒介契約のメリットはある？
専任媒介契約って不動産会社にとってメリットが大きい気がするんだけど……
その通りです！たしかにオーナーさんにも多少のメリットはありますが、不動産会社側のメリットの方が大きいです
先ほど説明した通り、専任媒介契約ではほとんどの場合、依頼された不動産会社が利益を得ることができるので一生懸命に営業活動をする、と一般的には言われています。
しかし、必ずしも一生懸命に営業活動をしてくれるとは限りません。
専任媒介契約だから他社に取られることはないし手を抜こう
なんていう悪質な不動産会社もあるかもしれません。
このようなこともあるので、残念ながら専任媒介契約を結んでもオーナーさんに大きなメリットがあるとは言えません
何度も言いますが、専任媒介契約では仲介業務が1社に限定されてしまうので、不動産会社をしっかり見極めることが重要です。
まとめ
今回は、オーナーさん向けに専任媒介契約が本当に必要なのか、というテーマで解説しました。
専任媒介契約は、不動産会社からするとメリットが大きいですが、オーナーの視点に立つとメリットが少ない契約と言えます
東京ベイハウスでは、媒介契約の種類にかかわらず全力で営業活動をいたします！！
もし売りたい貸したい物件をお持ちのオーナーさんがいましたら、ぜひお気軽に東京ベイハウスにお問い合わせください。
営業時間：9：30～18：00
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